종합부동산세 이것만 알아도 절세 가능

안녕하세요 트렌드 연금술사입니다.

오늘은 종합부동산세에 대해 구체적인 질의 응답을 통해 절세를 할 수 있는 방법을 공유해보겠습니다.

 

Q : 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 조정대상지역이었으나, 고지서 발송 전에 조정대상지역에서 해제된 경우 적용세율은?

A :종합부동산세는 매년 과세기준일(6.1.) 현재를 기준으로 주택 수 및 조정대상지역 여부를 판단하여 세율을 적용합니다. 따라서, 과세기준일이 지난 후에 주택소재지가 조정대상지역에서 해제되었으므로 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우에 해당하여 일반세율(0.6%∼3%)이 아닌 중과세율(1.2%~6%)이 적용됩니다.

 

Q : 일시적 2주택 특례에 해당하는 경우 어떤 혜택이 있나요?

A : ‘21년 귀속분까지는 일시적 2주택자의 경우 2주택자로 보아 1주택자에게 적용되는 혜택을 받을 수 없었으나, 세법 개정으로 ’22년 귀속분부터는 납세자가 특례를 신청하는 경우에는 1주택자로 보아 종합부동산세 계산시 기본공제(11억원)와 세액공제가 최대 80%까지 적용됩니다.

 

Q : 종전주택을 취득한 후 바로 신규주택을 취득하여도 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지?

A : 종합부동산세의 경우 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 바로 취득하여도 일시적 2주택 특례 대상입니다. 따라서, 일시적 2주택 특례대상에 해당하여 종합부동산세 계산시 기본공제 11억원과 함께 세액공제(최대 80%)를 적용합니다.

 

Q : 일시적 2주택 특례를 적용받고 2년 이내에 종전주택을 양도하지 못하는 경우 불이익은?

A : 일시적2주택 특례를 적용받은 후 과세기준일 현재(’24.6.1.) 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 A종전주택을 양도하지 못하는 경우에는 경감받은 종합부동산세액을 추징합니다. 이 경우에는 경감받은 세액과 함께 이자상당가산액까지 추가 납부해야 하므로 주의하셔야 합니다.

참고 : 이자상당가산액 주요 부과 사례는 아래와 같습니다.

1 합산배제 신고 종료일까지 지자체 및 세무서 임대사업등록을 하지 않았음에도 합산배제 신고한 경우

2 의무임대기간 경과 전 임대주택을 양도 또는 임대사업등록을 말소한 경우

3 일시적 2주택 특례를 신청하였으나, 신규주택 취득일로부터 2년이 도과한 이후에도 종전 주택을 처분하지 못한 경우

 

Q : 부부가 각각 1주택을 보유하고 있는 경우 적용세율은?

A : 종합부동산세 세율 적용 시 주택 수는 세대 전체의 보유 주택수가 아닌 개인별 보유 주택수로 판정합니다. 따라서, 개인별로는 1주택자에 해당하므로 중과세율을 적용하지 않습니다.

 

Q : 자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용 받을 수 있는지?

A: ’21년부터 부부 공동명의 1주택인 경우에는 납세자가 특례를 신청시 1세대 1주택자로 보아 기본공제(11억원) 및 세액공제(최대 80%)를 적용합니다. 따라서, 공동명의 1세대1주택 특례 적용 대상이 아닙니다.

 

Q : 자동말소된 임대주택을 재등록한 경우에 합산배제 적용을 받을 수 있는지?

A : 자동말소된 임대주택은 원칙적으로 합산배제를 적용 받을 수 없습니다. 다만, 1 과세기준일(6.1.) 현재 계속 임대 중인 경우로서 2합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 장기임대주택으로 새롭게 임대사업자등록을 한 경우에는 합산배제를 적용 받을 수 있습니다. 따라서, 위 사례에서는 종합부동산세 합산배제 대상에 해당합니다.

 

Q : 종합부동산세 납부유예 신청이 가능한지?

A :종합부동산세 납부유예 제도는 1세대 1주택자가 일정 요건을 충족해야 신청이 가능합니다. 과세기준일(6.1.) 현재 1세대 1주택, 260세 이상, 3직전년도 총급여액 7천만원 이하, 4종합부동산세액 100만원 초과 요건 모두 충족하므로 종합부동산세 납부유예를 신청할 수 있습니다.

 

Q : 1주택자 본인이 아닌 배우자가 주택을 상속받은 경우 상속주택 특례를 적용받을 수 있는지?

A: 1주택자 본인이 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우에는 상속주택 특례대상에 해당하며 납세자가 특례를 신청하는 경우 1주택자로 보아 종합부동산세 계산시 기본공제(11억원)와 세액공제(최대 80%)를 적용합니다. 따라서, 1주택자 본인이 아닌 배우자가 주택을 상속받았으므로 상속주택 특례대상이 아닙니다.

 

Q : 주택 부속토지만 본인이 보유한 경우 종합부동산세 과세대상인지?

A : 주택부속토지만 보유한 경우에도 지방세법에 따라 주택분 재산세가 부과되므로 종합부동산세 과세대상이며 종합부동산세 부과시 주택부속토지 위의 타인보유 주택 수(2채)를 기준 으로 귀하의 보유 주택 수를 계산합니다. 따라서, 주택부속토지 공시가격이 6억원 이상이고 조정대상 지역에 2주택을 보유한 경우에 해당하여 중과세율(1.2%~6%)을 적용합니다.

 

종합부동산세와 양도소득세 법령 비교

 

종합부동산세법 시행령 제4조의2【1세대 1주택자의 범위】 ① 법 제8조제4항제2호에서 "대통령령 으로 정하는 경우"란 1세대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도하기 전에 다른 1주택(이하 이 항에서 "신규주택" 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함한다)하여 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 2년이 경과하지 않은 경우를 말한다.

소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득 (자기가 건설하여 취득한 경우를 포함 한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도 하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당 하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용 한다.