신반포 메이플자이 청약조건, 예상 분양가, 가격비교(시세차익)

신반포4지구 재건축을 통해 반포의 새로운 랜드마크로 자리잡을 신반포 메이플자이입니다.
 
3호선 잠원역, 7호선 반포역 더블역세권으로 학군, 상권마저 완벽해 최고의 입지를 갖추고 있는만큼 청약 당첨과 동시에 수억원 시세차익이 기대되는 올해 분양 최대어입니다.
 
2023년 계획되었던 분양물량이 모두 2024년으로 연기가 되고 있는 와중에 신반포 메이플자이 단지는 12월 분양이 예상되고 있습니다.
 
규제지역 청약조건과 중도금대출, 입지분석과 주변 시세 비교를 통해 신반포 메이플자이 단지 예상 분양가와 어느정도 시세차익이 거둘 수 있을지 알아보겠습니다.
 

목차

 

1. 신반포 메이플자이

1-1. 사업개요

 

신반포 메이플자이 조감도

 
● 사업명 : 신반포 4 지구 재건축
● 위 치 : 서울시 서초구 잠원동 60 - 3 일원
● 규 모 : 지하 4층 ~ 지상 35층 14개 29개 동
● 총 세대수 : 3307세대 (일반분양 162세대)
● 입주시기 : 2025년 상반기
 
총 3307세대 중 일반분양 물량은 기존 236세대에서 사업계획 변경으로 인해 162세대로 더욱 축소되었습니다.
최고의 입지에 공급물량이 줄어들면서 치열한 경쟁이 예상됩니다.

1-2. 분양일정

22년 개최된 조합 총회에서 공사비 이슈 등으로 진통을 겪으면서 기존 입주예정시기보다 6개월가량 늦어졌지만 곧 분양이 들어갈 것으로 예상되고 있습니다.
입주자 모집공고가 나오는 대로 업데이트를 하도록 하겠습니다.
 

2.  청약요건 및 주의사항

2-1. 청약가점 & 추첨비율

신반포 메이플 자이 단지 규제지역 내 분양가상한제 단지입니다.
일반분양 청약물량은 총 162세대이며 공급물량은 43 ㎡ , 49 ㎡ , 59 ㎡ 타입으로 모두 소형평수입니다.
60 ㎡이하는 청약가점과 추첨비율에 있어 가점 40%, 추첨60%를 적용받습니다.

2-2. 규제지역 청약자격 및 유의사항

● 거주지역 : 입주자 모집공고일 기준 서울, 인천, 경기에 거주 (서울거주자 우선공급 대상)
● 세 대 주 : 세대주만 가능
● 청약통장 : 가입 후 24개월 경과
 

 
● 주택유무 : 무주택 또는 1 주택자도 청약 가능
● 재당첨제한 : 5년 제한
● 전매제한기간 : 3년 
● 실거주의무기간 :  지난 1월 폐지하는 것으로 발표를 하였으나 아직 후속 입법 처리가 되지 않아 계류 중인 상황입니다.
 

2-3. 유형별 LTV 한도 알아보기

구  분	LTV한도
	비규제	규제(강남,서초,송파,용산)
무주택자, 1주택	70%(1주택자 미처분시 60%적용)	50%
2주택이상(임대,법인 포함)	60%	30%

 
신반포 메이플자이 단지는 규제지역에 해당하므로 무주택자와 1 주택자의 경우 LTV 50% 한도 내에서 대출이 가능합니다.
본 단지는 후분양 아파트 단지로 계약금-중도금-잔금 납부일정이 상당히 빠듯할 것으로 예상됩니다.
 
상황에 맞는 자금 조달 계획을 사전에 전문가와 정확한 상담을 통해 준비하시길 바라겠습니다.
 

3. 신반포 메이플자이 예상 분양가

3-1. 입지분석

신반포 메이플 자이는 사실 입지분석이 따로 필요 없을 정도로 대한민국 최고의 입지를 자랑하는 곳입니다. 간단하게 교통과 학군 상권에 대해서 알아보겠습니다.  
 

출처:호갱노노

 
먼저 교통입니다.
신반포 메이플자이는 신반포 8,9,10,11, 17차와 녹원한신 등을 통합개발하는 재건축단지로 3호선 잠원역과 7호선 반포역 사이에 있는 더블 역세권 단지이며 경부고속도로 잠원 IC와도 바로 연결될 만큼 최고의 입지에 위치해 있습니다.
 
다음으로 상권과 학군입니다.
신반포 메이플자이는 다양한 인프라와 명문 학군 또한 강점으로 꼽히고 있습니다. 
 
지난해 전국 백화점 매출 1위인 신세계백화점 강남점을 비롯해 뉴코아아울렛등 초대형 상권을 도보로 이용할 수 있습니다.
또한 반포 한강공원을 도보로 이용할 수 있는 이점이 있습니다. 
 
초등학교 배정은 원촌초교이며  중학교는 경원중, 신동중, 원촌동으로 진학이 가능합니다. 고등학교 역시  반포고, 서초고 등의 준수한 학군이 포진되어 있습니다.
 
그리고  잠원동 스포츠 파크 부지에 청담고를 이전하기 위한 작업도 순조롭게 마무리 되어가고 있습니다.
 

3-2. 주변 단지 가격비교

현재 반포 대장 래미안 원베일리입니다. 
 

 
래미안 원베일리 역시 분양가상한제 적용단지입니다.
분양당시 3.3㎡ 5,653만원으로 74 타입의 경우 17.2억에 분양되었습니다.
최근 실거래가는 10월 59타입이  29억(18층)에 거래가 되었으며 현재는 27억에 최저호가로 나와있습니다.
 
다음은 래미안 퍼스티지입니다.
 

 
2009년 입주한 래미안퍼스티지는 벌써 입주 15년 차 아파트 단지가 되었습니다.
그럼에도 불구하고 여전히 최근 실거래가 26.5억이며 네이버 호가는 최저 24.8억부터 형성하고 있습니다.
 

다음은 반포 자이입니다.

총세대수 3,410세대로 2009년 입주한 15년차 반포자이의 실거래가는 25.3억이며, 현재 호가는 최저 23억부터 형성되고 있습니다.
 
끝으로 래미안 신반포 팰리스입니다.

 
총세대수 843세대의 2016년 입주한 8년 차 아파트단지인 래미안 신반포 팰리스는 33평형이 가장 작은 세대이며 가장 최근 실거래가는 29.4억에 거래되었습니다. 현재 호가로는 저층 기준으로 28억부터 시작하고 있습니다.
 
평당가로 보면 약 8,600만원입니다.
 

3-3.  최종 예상분양가 및 시세차익

단지명	입주시기	실거래가 (25평 기준)	평당가 (3.3 ㎡)
래미안원베일리	2023년	29억	1.11억
래미안퍼스티지	2009년	26.5억	1.01억
반포자이	2014년	25.3억	0.97억
래미안신반포팰리스	2016년	29.3억	0.86억

 
최종입니다.
 
신반포 메이플자이는 분양가 상한제 지역으로 주변시세 대비 약 70~80 % 수준으로 분양가가 책정될 것으로 보입니다.
 
하지만 최근 공사비 이슈 등으로 마찰을 빚은 원베일리 사례에서 볼 수 있듯이 공사비를 일반분양가에 최대한 포함시켜 조합원 부담을 최소화할 수 있는 선에서 분양가 확정될 가능이 매우 높아 보입니다.
 
원베일리의 경우 3.3 ㎡ 당 5,653만으로 책정을 했었지만 신반포 메이플자이는 이보다 높은 3.3 ㎡당 6,000만원~6,500만 원 사이에서 분양가가 결정될 것으로 보입니다. 평형대로 보면 59타입은 15.6~16.9억입니다.
 
분양가 자체로 놓고 보면 분상제 단지임에도 불구하고 상당히 고분양가로 분양입니다.
하지만 위의 분석과 같이 현재 주변 단지 시세만을 놓고 본다면 수억원대의 시세차익 기대가 되는
로또 단지임은 분명해보입니다. 
 
이상으로 반포의 새로운 대장으로 자리잡을 신반포 메이플자이 단지 분석이었습니다. 
 
입주자 모집공고가 나오는대로 더욱 자세한 분석을 진행하도록 하겠습니다.
 

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