청계리버뷰자이 분양일정, 입지분석, 안전마진

 

5호선 답십리역 초역세권 단지인 청계리버뷰 자이가 곧 분양을 한다는 소식입니다. 주요 업무지구와의 접근성인 매우 뛰어난 입지인 만큼 상품성은 매우 뛰어나 보입니다. 그럼 지금부터 청계 리버뷰자이의 실거주여건 및 투자가치에 대해 분석해 보도록 하겠습니다.

 

목차

 

1. 청계리버뷰자이 사업개요

1-1. 사업개요

청계천 리버뷰 자이

● 사업명 : 용답동 주택 재개발 정비사업

● 위 치 : 서울시 성동구 용답동 108-1

● 규모 : 지하 2층 ~ 지상 35층 14개 동 총 세대수 1670세대 (일반분양 797세대)

● 시공사 : GS건설

● 면적별 세대수 전용면적

전용면적	총 세대수	일반분양
39㎡	115	-
49㎡	115	-
59㎡A	412	359
59㎡B	96
59㎡C	68
73㎡	396	292
78㎡	304	142
84㎡	158	4
111㎡	6
총  계	1670	797

총 세대수 1670세대 중 (임대 305세대 제외) 일반분양을 797세대를 하는 만큼 많은 기회가 주어질 것으로 보이지만 84 타입 물량이 적은 게 조금 아쉬운 대목입니다.

 

1-2. 분양일정 

12/1 모집공고문을 바탕으로 핵심정보만 요약했습니다. 참고하시면 됩니다.

 

청계리버뷰자이 분양일정 분양가 평면도

청계리버뷰자이 분양일정 분양가 평면도

 

 

2. 청계리버뷰자이 청약요건 및 주의사항

2-1. 청약 가점 / 추첨 비율

면적구분	투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
60㎡이하	가점40% 추첨60%	가점40% 추첨60%	가점40% 추첨60%
60㎡초과 85㎡이하	가점70% 추첨30%	가점70% 추첨30%	가점40% 추첨60%
85㎡초과	가점80% 추첨20%	가점50% 추첨50%	추첨100%

청계리버뷰자이 단지는 비규제지역으로 60㎡초과 85㎡이하는 가점 40%, 추첨 60% 비율로 청약이 진행됩니다. 본인의 청약가점을 잘 계산해 보시고 당첨가능성이 높은 방식을 선택하시면 됩니다.

2-1. 청약자격 및 유의사항

● 거주지역 : 입주자 모집공고일 기준 서울, 인천, 경기에 거주 (동일순위 경쟁 시 서울거주자 우선공급 대상)

● 세대주 : 만 19세 이상 세대주 및 세대원 모두 청약 가능

● 주택유무 : 무주택 또는 1 주택자도 청약 가능

● 청약통장 : 가입 후 12개월 경과

 

● 재당첨제한 : 제한없음 

● 전매제한기간 : 당첨자 발표일로부터 1년 

● 실거주의무기간 : 해당 없음
● 지역별 예치금 

구 분	서울/부산	기타광역시	기타 시/군
85㎡이하	300만원	250만원	200만원
102㎡이하	600만원	400만원	300만원
135㎡이하	1000만원	700만원	400만원
모든면적	1500만원	1000만원	500만원

 

2-3 유형별 LTV 한도 알아보기

구  분	LTV한도
	비규제	규제(강남,서초,송파,용산)
무주택자, 1주택	70%(1주택자 미처분시 60%적용)	50%
2주택이상(임대,법인 포함)	60%	30%

 

청계리버뷰자이 단지는 비규제지역에 해당하므로 무주택자의 경우 LTV 70% 한도 내에서 대출이 가능하며 1 주택자의 경우 60% 한도까지 가능한 점을 유의하셔서 상황에 맞는 자금 조달 계획을 사전에 전문가와 정확한 상담을 통해 준비하시길 바라겠습니다.

 

3. 청계리버뷰자이 입지분석

3-1. 입지분석

교통

청계리버뷰자이의 교통여건은 최상위권 입지로 5호선과 2호선 더블 역세권으로 5호선 답십리는 단지에서 100M가 채 되지 않는 정말 코 앞에서 지하철을 이용할 수 있습니다. 

 

 

또한 2호선 신답역 역시 350M 내외로 도보로 약 6분 정도 거리에 위치하고 있어 편리하게 이용을 할 수 있을 것으로 보입니다.  답십리역 기준으로 강남은 35분, 여의도 40분, 을지로는 25분 정도가 소요가 됩니다.

서울시내 주요 업무지구를 20~40분 사이로 모두 이용할 수 있는 최적의 직주근접을 여건을 갖추고 있습니다.

학군

청계리버뷰파크단지의 초등학교 배정은 750m 거리의 혁신초등학교인 용답초등학교입니다. 중학교와 고등학교는 성동광진 1 학군으로 마장중학교, 한양사범중학교 동마중학교가 있으며, 고등학교로는 무학여고, 도선고, 성수고등학교가 있어 준수한 학군으로 유지하고 있습니다. 다만 한 가지  학원가가 조금 부족해 보이는 점은 아쉬운 대목입니다.

 

용답초등학교의 진학형태를 보면 동대문중, 한양대 사범중, 경일중으로 대표되며  각 학교의 특목고, 자사고 진학률은 평이한 수준으로 보여집니다.

상권 및 환경

 

청계리버뷰자이의 상권 인프라는 매우 좋아 보입니다. 단지에서 2km 이내  차로 5분 거리로 이마트, 엔터식스, 홈플러스 롯데마트 등 주요 쇼핑몰이 입점하고 있으며  종합병원 역시 삼육병원, 서울시립병원, 서울 성심병원이 인접해 있어 편리한 생활을 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

다만 한 가지 단지 앞으로 지상철 구간이 있어 소음과 단절감이 있는 점은 감안해야 할 것 같습니다.

 

3-2. 가격비교 및 안전마진

가격비교

 

직전 분양한 청계sk뷰의 분양가는 평당 3,600만원으로 분양했음에도 불구하고 평균 143.84:1이라는 높은 경쟁율을 기록하였습니다.  입지와 세대수를 비교해봤을 때 청계리버뷰자이 단지의 분양가는 3,600만원보다 높게 나올 것으로 예상이 되는 부분입니다.

 

그럼 기존 구축들의 시세비교를 통해 청계리버뷰자이 단지의 안전마진을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

2019년 입주한 5년 차 신축 아파트인 답십리 파크자이입니다. 총 세대수 802세대 규모의 아파트이며 25평 기준 23년 6월 9억 3,500만 원에 실거래되었으며 현재 호가는 중층 기준 9억 3,000만 원이 최저호가입니다. 전세는 조망권이 나오는 고층 기준 5억 6,000만 원에 형성되고 있습니다.

 

 2014년 입주한 10년 차 준신축 아파트인 답십리 래미안위브입니다.  총 세대수 2,652세대의 대단지 아파트로 청계천 리버뷰자이와 비슷하게 5호선 답십리역을 이용할 수 있는 위치입니다. 

 

 

 

25평 기준 23년 6월 9억 6,000만 원에 거래가 되었으며 현재는 저층은 9억 4,000만 원 고층은 9억 7,000만 원대에서 호가가 형성되고 있으며, 전세시세는 5억에 거래가 되고 있으며 현재 1층 4억 9,000만 원에 올라와 있습니다.

 

 

23년 7월  입주예정인 자양동 롯데캐슬 리버파크 시그니처입니다. 25평 일반분양가 3200만 원대로 책정을 하며 당시 8억 1000만 원대로 분양을 하였으며 평균 경쟁률 65:1, 평균가점 65점을 기록하며 광진구 역대 최고점을 기록했습니다.

현재  프리미엄이 약 10억 정도 더해져  18억에 분양권거래가 네이버 호가에 올라와 있습니다.

 

 

4. 최종 안전마진

 

청계리버뷰자이 조합원 평균분양가는 전용 59 기준 평당 1,630만 원 4.1억, 전용 84 기준 1,526만 원 5.19억입니다.

단지명	입주시기	실거래가 (25평 기준)
청계sk뷰 (2023.8월 분양)	2025년 7월	분양가 9.6억
롯데캐슬 리버파크 시그니처	23년 7월 예정	분양가 8.1억 (평당 3200만원) 분양권거래가 18억
답십리 파크자이	2019	9억3,500만원(평당3740만원)
래미안위브	2014	9억6,000만원 (평당3820만원)

 

5년 연식 차이를 가지고 있음에도 불구하고 답십리 역세권인 래미안위브의 가격이 높게 형성되며 평당 3,820만을 기록하고 있습니다. 또한  광진구 자양동에 위치한 롯데캐슬 리버파트 시그니처가 상급지이긴 하지만 분양당시 3,200만 원을 기록하고 현재 분양권 거래는 18억에 호가가 올라와 있는 상황입니다.

 

 

 

청계리버뷰자이 단지의 분양가는 최소 평당 3,700만원 59타입 기준 9.6억 이상으로 책정될 것으로 예상이 됩니다.

 

최근 고분양가속에서 입지가 받쳐주지 않는 단지는 경쟁력이 떨어지고 있습니다.

반면에 입지가 좋은 곳은 성공적인 분양이 이어지고 있는 추세입니다.

 

다만, 청계리버뷰자이 단지 분양가가 3,800만원 ~ 4,000만원 사이로 나온다면,

당장의 안전마진은 가져갈 수 없는 것으로 보여집니다. 

 

하지만 안정적인 실거주와 상방이 열려있는 미래가치를 본다면 경쟁력은 충분한 단지로

많은 수요자의 선택을 받을 수 있을 것으로 보여집니다.

 

송파 힐스테이트 e편한세상 문정 청약 경쟁률 분석

송파 힐스테이트 e편한세상 문정 청약 경쟁률 분석

문정동 힐스테이트 e편한세상 문정 분양가, 청약조건, 가격비교

문정동 힐스테이트 e편한세상 문정 분양가, 청약조건, 가격비교

 

파주 운정 제일풍경채 

파주 운정 제일풍경채 (A46BL) 본청약 90세대 기회가 다시 왔다

 

의왕 센트라인데시앙 최신 분양정보 업데이트

의왕 센트라인데시앙 최신 분양 정보 업데이트