DMC한양아파트 재건축 입지 분석

최근 서울 부동산시장은 청약시장을 중심으로 훈풍이 불고 있습니다. 하지만 적은 일반분양 물량과 높은 청약가점으로 인해 실수요자나 투자자 모두 접근하기가 쉽지 않은 상황입니다. 그렇다면 가점이 낮은 사람에게는 신축아파트는 도저히 불가능한 꿈일까요? 저는 그렇지 않다고 생각합니다. 바로 재개발 재건축이 있기 때문입니다. 모두가 청약시장만을 바라볼 때 100% 청약에 당첨되는 방법인 재개발 재건축 단지를 선점하는 것입니다. 재개발·재건축은 모두가 어렵다고 생각하고 너무 오래 걸린다고 생각합니다. 하지만 우리는 다른 부차적인 것들은 모두 걷어내고 돈 계산을 해봐야 하고 이것만 제대로 된다면 재개발·재건축에서 실패하지 않을 것이라고 생각합니다. 재개발 재건축을 앞둔 물건은 안전마진 계산이 확실하고 바로 수익이 계산되기 때문입니다.

 

목차

 

1. DMC 한양아파트  현황

■ 위치 : 서울시 서대문구 응암로 28

■ 총세대수: 660세대(총6개동) 최고 15층

■ 사용승인일: 1987년 08월 04일

■ 용도 : 제2종일반주거지역 (용적률223% 건폐율 21%)

 

재건축사업절차는 크게 사업준비-사업시행계획-분양및 관리처분-사업완료 단계로 구분됩니다. 

 

DMC 한양아파트는 1987년 입주한 단지로 서대문구에서 최초로 올해 2월 정밀안전진단을 통과하였습니다. 아파트재건축에서 가장 큰 난관인 정밀안전진단을 통과한 만큼  정비계획 수립 및 구역지정은 신속하게 이뤄질 것으로 보이며  신탁방식을 통한 빠른 재건축 사업을 추진하기 위해 준비 중입니다.

 

 

 

DMC한양아파트가 위치한 가재울 지역은 최근까지 가재울 뉴타운사업으로 순차적으로 개발이 완료되고 있으며, 이제 가재울 8 구역, 가재울 7 구역까지 완성이 된다면 가재울 뉴타운 사업은 모두 완료가 됩니다. 

 

출처:호갱노노(23.6월 기준)

 

현재 가재울 뉴타운 단지를 이끌어가는  DMC 래미안 이편한세상, DMC파크뷰자이, 래미안 루센티아 등 3개 단지의 30평대 가격을 비교해 보면 비슷하게 가격이 형성되어 있는 것을 알 수 있습니다. 

 

재건축사업은 기존소유자들이 앞으로 지어질 아파트에 토지(땅)만을 제공해 주는 분들입니다. 즉, 땅을 제공하고 건축비를 부담해야 하는 것을 의미합니다. 이를 재건축에서는 '부담금'이라는 용어를 사용합니다. 흔히들 말씀하시는 추가부담금이 바로 여기서 나오는 용어입니다.

 

여기서 핵심은 내 땅 위에 기존보다 많은 집을 지어 일반분양 물량을 최대한 늘리고 이렇게 늘어난 일반분양을 통해 들어온 수익금을 조합원의 부담금으로 충당한다면 조합원들은 큰 부담 없이 새 아파트를 가져갈 수 있게 됩니다. 사업성이 좋다면 큰 평수 내지는 오히려 환급금까지 받을 수 있는 상황이 생겨나기도 합니다.

 

현재 DMC한양아파트는 정밀안전진단을 통과했으며 이후 정비구역 지정을 통해 재건축사업이 본궤도에 오를 예정입니다.

또한 정비계획이 수립되면 구체적인 사업계획에 따라 DMC한양아파트의  사업비와 추정분담금 등을 알 수 있을 것입니다.

 

위 표를 간단하게 설명하면 조합원 분담금 = 분양가액 - 권리가액(감정평가액*비례율)으로 계산할 수 있습니다.

 

용적률별 필요 대지지분으로 본다면 현재 DMC한양아파트는 2종 일반 주거지역으로 250%이며 이는 평형으로 환산해 보면 25평은 9.75평, 34평은 13.25평이 기준이 됩니다. DMC한양아파트의 중대형평수가 많아 평균적인 대지지분은 14.2평으로 사업성은 나쁘지는 않아 보입니다.

 

 

 

우선 DMC한양아파트의 2023.1월 기준 공시지가는 74㎡~137㎡ 의 면적에 따라 5.45억~8.34억으로 형성되어 있습니다. 보수적으로 감정평가액을 공시지가의 130%로 계산하고 비례율은 워낙 변동성이 크므로 우선 100%로 계산을 해보겠습니다.

공급/전용면적	공시지가	감정평가액 (130%)	비례율 (100%)	권리가액
87.47㎡/65.34㎡	5.45억	7.08억	1	7.08억
112.78㎡/84.33㎡	6.37억	8.21억	1	8.21억
125.65㎡/105.88㎡	7.67억	9.99억	1	9.99억
137.13㎡/116.76㎡	8.34억	10.84억	1	10.84억

 

지금 당장 사업을 추진한다면 추정 권리가액은 지분별로 7.08억에서 10.84억 사이가 될 것 같습니다.

 

2. 인근 지역 분양 현황

그럼 최근 분양한 남가좌동 DMC 가재울 아이파크를 분양가격을 보도록 하겠습니다.

 

조합원 분양가는 59㎡ 기준 4억 2.500만 원이며  3.3㎡ 1700만 원이며일반분양가는 59㎡ 기준 8억 8,255만이며  3.3㎡ 3450만 원입니다.  또한 84㎡ 경우 5억5420원으로 3.3㎡ 1,630만원이며 일반분양은 없습니다.

 

조합원 분양가 대비 일반분양가가 엄청나게 높게 분양을 하며 조합원 입장에서는 아주 잘 된 사업지로 꼽힐 수 있겠습니다. 고분양가 논란이 일었지만 높은 경쟁률을 이끌어내면서 계약까지 무리 없이 완판이 예상이 됩니다.

 

 

홍제 3 재건축 사업입니다. 22년 7월 관리처분인가 이후 현재 이주 및 철거진행 중으로 24년 상반기 착공을 시작하여 26년 입주예정입니다. 세부 사업계획을 보면 총 634세대 중 조합원 424명을 포함하여 임대 86세대(13%), 일반분양 86세대(14%)로 구성되었습니다.

 

홍제 3 구역 주택 재건축 사업의 조합원 분양가는 59㎡ 기준 5억 9,959만 원(3.3㎡2,471만 원), 전용 84㎡ 기준 8억 3,249만 원(3.3㎡2,416만 원)입니다.

 

분양가가 확정된 것은 아니지만 적은 일반분양 물량과 원자재값 상승에 따른 공사비 인상 등으로 다른 사업장에 비해 조합원 분담금이 큰 약 5억 원에 육박하고 있습니다. 

 

3. DMC한양아파트 시세

그럼 현재 DMC한양아파트의 실거래가 및 호가를 알아보겠습니다.

26평형은 총 세대수 201세대로 최고 9억 1천만을 고점으로 23년 2월 6억 6,500만 원에 거래됐으며 현재는 최저호가 6억 8,500만 원에 매물이 올라와 있습니다. 

 

 

 

 

34평형은 총 세대수 226세대로 최고 9억 6천만을 고점으로 23년 5월 7억 5,000만 원에 거래됐으며 현재는 최저호가 8억 5,000만 원에 매물이 올라와 있습니다. 

38평형은 총 세대수 76세대로 최고 11억을 고점으로 21년 7월 11억 원에 거래됐으며 현재는 최저호가 10억 5,000만 원에 매물이 올라와 있습니다. 

41평형은 총 세대수 156세대로 최고 11억 7,500만을 고점으로 21년 8월 11억 7,500만에 거래됐으며 현재는 최저호가 10억 원에 매물이 올라와 있습니다. 

 

DMC한양아파트는 21년 예비정밀안전진단을 통과한 이후 재건축 기대감에 큰 상승세가 나왔으며 이후 부동산 경기하락에 따라 23년 초 정밀안전진단이 통과됐음에도 불구하고 거래가 이뤄지지 않으며 가격이 하락 또는 보합세를 이루고 있습니다.

 

4. DMC한양아파트 입지분석

4-1. 교통 여건

DMC한양아파트는 지하철 6호선 및 경의중앙선∙공항철도가 모두 지나는 디지털미디어시티역  역세권 단지로 서울 각지로의 이동이 쉽고, 인접한 내부순환도로를 통해 강변북로∙올림픽대로 등 주요 간선도로 이용도 편리합니다. 또한 상암 DMC가 매우 가깝고 서울 3대 업무지구인 시청, 여의도 강남권까지의 출퇴근도 편리합니다.

 

4-2. 학군

단지 바로 맞은편으로 북가좌초등학교가 있으며 가재울중∙가재울고 등 각급 학교가 위치해 있고 연세대·서강대·이화여대·홍익대·명지대 등 명문 대학교도 가깝게 위치하고 있습니다. 특히 초등학교 절대 정화구역 지정에 따라 학교 주변으로는 유해시설 등이 들어설 수 없는 만큼 쾌적하고 안전한 주거환경이 조성되어 있습니다.

4-3. 생활환경

이마트와 홈플러스 등 대형마트가 근처에 위치하고 있으며  연세대 세브란스병원 등이 가깝고, 오는 2027년에는 수색역세권 일대에 백화점∙롯데몰 등으로 구성되는 ‘상암 DMC 롯데복합쇼핑몰’ 도 건립 예정에 있습니다. 이밖에도 단지 주위로 생태하천인 불광천과 수변산책로가 조성되어 있으며 불광천을 이용해  월드컵공원을 비롯, 하늘공원∙난지한강공원 등을 도보로 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

 

 

 

입지분석을 마치며

재개발 재건축은 미리 오래된 구도심으로 안정적인 입지가치를 보유하고 있기 때문에 하락장에서는 어느 정도 하방경직성을 갖고 있으며 상승장에서는 폭발적인 상승세를 보여주는 곳입니다. 입지가치가 좋다면 그 방향성은 더욱 커질 것으로 생각됩니다. 또한 이미 완성된 입지로 인해 배후 수요 역시 확실한 탄탄한 하게 확보가 되어 거래량이 줄어들 뿐 가격이 폭락하는 위험성은 다른 상품에 비해 현저히 적은 것으로 판단됩니다. 

 

지난 상승장에서의 급격한 상승분을 반납한 현시점이 합리적인 가격으로 재개발 재건축 시장을 접근할 수 있는 시점이 아닐까요? 

 

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